Encadrement des loyers : menace ou opportunité ?

L’encadrement des loyers ne fait pas l’unanimité chez les bailleurs et les professionnels. Est-ce une menace ou une opportunité pour les agences immobilières ?

Encadrement des loyers : ce que prévoit la loi

Mesure phare de la loi Alur, l’encadrement des loyers en France a pour but de limiter les loyers excessifs dans les zones tendues. Mais avant de voir les conséquences potentielles pour les propriétaires et les agences, voyons en détails ce que prévoit la loi.

Tout d’abord, les propriétaires ne pourront plus fixer le loyer comme ils le souhaitent. Les loyers ne pourront pas s’écarter de plus de 20% au maximum et 30% au minimum du loyer médian de référence du quartier, à type de bien équivalent.

Quelles sont les villes concernées ?

Cet encadrement des loyers doit s’appliquer dans les zones « tendues », c’est à dire les agglomérations de plus de 50.000 habitants « où il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande tel qu’il entraîne des prix trop élevés et des difficultés d’accès au logement ». On pense bien entendu à la région parisienne ou à la région frontalière de la Suisse près de Genève., mais sont concernées également des zones comme La Teste de Buch ou Saint-Nazaire.

A ce jour 28 agglomérations sont concernées par l’encadrement des loyers : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse.

Qu’est-ce que le loyer de référence ?

Le loyer de référence est important car c’est à partir de lui que sont calculés les loyer de référence majoré et loyer de référence minoré.

  Attention, le loyer de référence n’est pas le loyer moyen mais le loyer médian.

Pour tous ceux qui n’ont qu’un vague souvenir de leurs cours de maths, rappelons que médian signifie qu’on prend tous les loyers d’un quartier et on les sépare en 2 groupes, un supérieur et l’autre inférieur au loyer de référence. En d’autres termes, la moitié des locataires du quartier payent moins que ce loyer médian.

Exemple de loyer médian :

On a 4 appartements dans un quartier (cf infographie) loués 20€, 22€, 26€ et 28€ par m².

• Loyer moyen : 24€/m²,
• Loyer médian : 24€/m².

Ici, le loyer moyen et le loyer médian sont identiques mais ce n’est généralement pas le cas.

Imaginons toujours les mêmes 4 appartements mais avec le plus cher 36€/m² au lieu de 28€/m².

• Loyer moyen : 26€/m²,
• Loyer médian : 24€/m².

On voit que le loyer médian est dans ce cas inférieur au loyer moyen : cela atténue les effets des loyers éloignés de la moyenne.

Dans cet exemple, les loyers de référence sont donc :

• loyer de référence majoré : 28,8€/m²,
• loyer de référence minoré : 16,8€/m².

Et le propriétaire de l’appartement loué 32€/m² devra le baisser à 28,8€/m².

Quand appliquer la modification de loyer ?

A la mise en location, lors du renouvellement du bail ou en cas de changement de locataire.

Comment s’effectue la comparaison ?

Le loyer de référence est fixé par catégorie de logement, pour une période de construction et pour un secteur géographique donné.

Quelles catégories de logement ?

Les catégories seront classées par type de bien (studio, T2, T3, T4, maison…). Il est prévu de tenir compte des annexes du bien (parking, balcon, jardin…).

Qu’est-ce qu’un secteur géographique et comment comparer les loyers ?

Voilà un sujet plus compliqué qu’il n’y paraît. En effet, on peut avoir de grosses différences d’un quartier à l’autre dans une même ville. Les pouvoirs publics ont donc décidé de créer des Observatoire des loyers locaux en France. Le seul prêt à ce jour est l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne.

Une méthodologie a été élaborée par un comité scientifique indépendant, et en 2013, 19 sites pilotes ont été choisis pour commencer et se confronter au terrain. Il est prévu d’étendre cette année aux 9 autres agglomérations.

De leur coté, un certain nombre d’acteurs se sont regroupés au sein de Clameur pour créer un observatoire des loyers qui semble bien représentatif du marché locatif et dont on espère qu’il sera intégré à la réflexion.

Qui décide de ce loyer de référence ?

En final, c’est le préfet qui décide et fixe le loyer de référence par décret pour un an.

Si le loyer est en-dessous du loyer de référence minoré ?

Dans le cas où votre loyer est inférieur de plus de 30% du loyer médian, le bailleur peut demander, au moins 6 moins avant l’échéance du bail, à aligner le loyer sur ce loyer médian bas. Si le locataire est d’accord, c’est parfait. S’il ne l’est pas, il devra engager une procédure de conciliation, voire obtenir une décision de justice…

Voilà résumés les points essentiels de cette loi. L’encadrement des loyers devrait être effectif normalement à l’automne 2014 sur l’agglomération parisienne, seule région à avoir l’Observatoire des loyers prêt.

Nous reviendrons sur ce sujet de l’encadrement des loyers dans un prochain article.

Impact sur les propriétaires bailleurs

Quelles réactions des investisseurs et des propriétaires constatez-vous sur le terrain à cet encadrement des loyers ? Sont-ils attentistes ? Seront-ils incités à faire des frais minimums ? Est-ce vu comme un nivellement par le bas ou prennent-ils cela avec philosophie ?

Jugent-ils cette loi équilibrée entre les locataires et les propriétaires ?

Impact sur les agences immobilières

Malgré le « choc de simplification » voulu par les politiques, cette loi ne semble pas simple à mettre en œuvre. On peut craindre que les investisseurs soient prudents en matière d’immobilier. Mais en même temps, cela rend les choses plus complexes pour les particuliers qui louent eux-même leur bien.

Est-ce que vous voyez cette loi sur l’encadrement des loyers comme une opportunité ou une menace pour les agences ?

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(Sources et images Ministère du Logement)